경기도 전체가 조정지역이 될 시 일어날 경기도 주택시장 변화

경기도 전체가 조정지역이 될 시 일어날 경기도 주택시장 변화

 

 

안녕하세요. 해파입니다.

 ☆ 이 글은 오늘 오전 규제가 공식 발표되기 전에 쓰여진 글입니다. 내용 수정 및 보완하는 글을 곧 올려 볼게요. ☆

 

정책이 확정 발표난 것도 아니여서 글을 써야하나 고민하다가 늘 그러하듯 생각을 정리할 겸 글을 적어 봅니다.

https://www.fnnews.com/news/202006151355171761

[단독]접경지역 뺀 경기도 전체 조정대상지역 묶는다

이 기사 때문에 정말 난리던데요. 여러 유튜브와 블로그에서 각자 의견을 내기도 하고 정책 비판도 하고요.

 

기사 내용은 접경 지역을 제외한 경기도 전체를 조정지역으로 지정하겠다는 건데요.

접경 지역은 김포, 고양, 파주, 연천, 포천을 말한다고 하네요.

 

전 어차피 일부 지역만 조정지역으로 지정하면 바로 일어날 것이기에 정부 입장에서 경기도 전체를 조정지역으로 하는 것은 당연한 일이고, 그게 맞다고 생각하고 있습니다.

 

 

코로나 사태가 터진 후 부동산 시장이 잠시 주춤하더니, 지금은 매수세가 굉장히 강하다 못해 불이 난거 같은 뜨거운 시장입니다. KB 부동산 시세나 여러 공식적인 기록으로는 불장이라는 느낌까지는 없겠지만, 이런 시세와 분위기가 공식적인 수치로 반영되기 위해서는 한 달 정도의 시간의 갭이 있습니다.

 

특히, 비조정지역에 대한 소액 갭투자가 엄청 많았습니다.

경기도에서는 부천, 남양주, 안산, 구리, 광주 등에 투자자들이 대거 선진입했습니다.

 

투자자라고 해서 고수만 있는 것은 아니니, 최근 부동산을 돈을 벌어봤던 많은 분들이 이런 곳에 투자를 했습니다.

조정지역 대비 상대적으로 대출이 용이하고, 소액투자가 가능하며, 양도소득세도 중과가 되지 않기 때문입니다.

 

그런데 만약 기사에 나온 것처럼 경기도 전역이 조정지역으로 지정되면 어떻게 될까요?

제 나름 상상을 해 보았습니다.

 

1. 위에 투자자가 들어갔다는 언급된 지역의 대부분, 그리고 위에 언급된 지역보다 더 수도권과 물리적 거리가 멀거나 입지가 떨어지는 지역은 생각보다 더 크게 시세가 오르기가 힘들 수 있습니다.

왜냐하면 이런 지역에 투자자가 진입한 이유는 양도소득세 중과가 없기 때문인데, 중과가 된다면 굳이 입지가 떨어지는 지역에 사람들이 투자를 하는 이유를 찾기가 어려워지기 때문입니다.

 

2. 이러한 이유로, 경기도 중에 예전에 조정지역으로 지정된 지역, 그리고 입지가 좋은데 절대적인 시세가 덜 오른 지역으로 투자자들이 진입할 가능성이 있습니다. (서울은 현금 많은 실수요자, 투자자들이 잘 사고 팔테니 여기서는 논외로 하겠습니다.). 예를 들어, 교육과 인프라가 좋아 실수요가 튼튼하고, 조정지역으로 지정된 시점부터 오름폭이 적었던 안양 동안구 정도가 대표적인 예가 될지도 모르겠습니다. 전적으로 제 생각일 뿐이니 참고만 하시고요.

 

물론 투자자들이 지방으로도 지금도 많이 진출하고 있고, 앞으로도 그럴 가능성이 상당히 농후합니다.

하지만 서울과 경기도에 거주하는 사람들 중 60~70%는 서울과 경기도로 재투자를 하므로, 경기도에 대한 의견을 위에 처럼 적어 보았습니다.

 

다시 정리하자면, 경기도 전역이 조정지역이 된다면, 경기도 중 입지 좋은 곳 그리고 절대적인 가격이 크지 않은 곳이 부각 받을 거 같다 입니다. 그런데 이를 역으로 이야기하면 조정지역중 입지가 떨어지는 곳은 상승폭이 앞으로 미미할 수 있다라는 것이죠.

 

그러면, 이미 상대적으로 입지가 떨어지는 곳에 투자를 이미 한 분들은 EXIT를 위한 시점과 금액에 대한 고민을 하셔야 할 겁니다. 시간이 흐를수록 입지가 좋은 곳과의 격차가 벌어질 것이기 때문에, 수익률 측면에서 큰 매력이 없기 때문입니다. 그렇다고 시세가 무조건 떨어지니 어서 팔아라는 의미는 절대 아니니 오해는 말아 주시고요. 앞으로 생각보다 아주 덜 오를 수도 있다 정도로 이해해 주시면 되겠습니다.

 

그렇다면, 경기도 지역의 실수요자 분들은 어떤 포지션을 취해야 할까요?

이번주 내로 정부에서 정책 발표를 할 것으로 보이는데요. 아마 경기도 조정지역 선정 말고도 대출이러던지, 다른 여러가지 법안을 발표할 것으로 보입니다. 이로 인해 당분간 시장이 출렁 거리고 매수세가 약해질 수 있습니다.

실수요자분들에겐 이때가 기회일 수 있습니다. 아주 큰 폭의 조정은 어려울 수 있으니, 본인 판단 하에 적당 하다 싶으면 이 기회에 내집 마련을 하셨으면 좋겠습니다. 특히 청약 가점이 낮은 분들은 청약 당첨으로 내집 마련 가능성은 제로이기 떄문에 더더욱 좋은 기회로 삼으셨으면 좋겠습니다.

 

제가 일전에 아래와 같은 글을 적은 적이 있었는데요.

https://realhappypapa.tistory.com/27

가장 위험한 투자

엄청난 유동성 시장이며, 제로금리 시대에서 집값이 급락을 예상하는 건 굉장히 어리석은 예측이 아닐까 싶습니다.

조정은 있을지언정 급락은 없지 않을까요? 전 그렇게 생각되고요.

그리고, 아무리 생각해도 높은 유동성과 제로금리의 콤비네이션이 있는 세상에서는 '가만히 있는 것이 제일 위험하다.'라는 생각을 여전히 하고 있습니다.

그러니 실수요자분들께서는 만약 이번 정책 발표로 조정이 진행된다면 내집 마련을 과감히 하는 것이 어떨까 싶습니다.

 

 

과연 곧 발표될 정책의 내용은 무엇일까요? 무척 궁금해 집니다.

위에 적은 제 생각은 부동산 규제 정책이 갭투자를 막기 위해서 어떤 내용을 포함하여 발표되냐에 따라 달라질 수도 있습니다.

 

아! 그런데 너무 이상하네요. 대전은 수년째 부동산 시장이 불타오르는데 조정지역 언급이 왜 없을까요?

이유를 아시는 분은 알려 주셨으면 큰 도움이 될 거 같습니다.