장기보유특별공제의 보유기간 계산

안녕하세요. 해파입니다.

 

지난번 글에 '양도소득세에 적용되는, 최종 1 주택이 된 날에 따른 보유기간 기산을 어떻게 하는가?'에 대해 알아봤는데요. (아래 포스팅처럼요.).

https://realhappypapa.tistory.com/16

양도소득세 (최종 1주택이 된 날이란? 보유기간 계산)

 

여기에 더해 몇 분들로부터 질문이 있었습니다. 이 정답을 같이 공유하고자 글을 올려 봅니다.

 

질문의 내용을 예시로 꾸며 보았습니다. 한 번 같이 고민해 보시죠!

 

최 대박 씨가 계십니다. 그는 2 주택자입니다.

- A주택 (9억 초과 고가주택)을 2016년 6월에 매수하고, 거주한 적은 없다 하고요. 현재는 조정지역입니다.

- B주택을 2018년 8월에 매수했다고 하네요. 역시 거주하지 않았습니다. 여기도 조정지역이고요.

일시적 1가구 2 주택 비과세를 받으려면 먼저 취득한 주택인 A주택을 B주택보다 먼저 매도하면 됩니다.

하지만 최 대박 씨는 특수 사정이 있어, B주택을 먼저 매도하기로 하고, 2021년 2월에 B주택을 매도하기로 계획했습니다.

 

이렇게 된다면, B주택은 양도세+중과세(2 주택자이므로 +10%)의 양도 세금을 내고 매도하겠죠.

그렇다면, A주택의 최종 1 주택이 된 시점은 2016년 6월이 아니라, 2021년 2월이 됩니다.

여기까지는 지난 포스팅에서 말씀드린 내용이니 이해하셨으리라 생각됩니다.

 

최 대박 씨의 고민은 지금부터입니다.

시간이 지나, 2023년 6월에 A주택을 매도합니다. 단, A주택에도 거주한 적은 없다고 하네요.

여기서 최 대박 씨는 엄청난 고민에 빠집니다. A주택의 보유기간은 2021년 2월부터로 2년 4개월 보유했으니, 양도세의 세율은 기본세율이 적용될 겁니다.

그렇다면 장기보유 특별공제의 보유기간은, B주택 매도일인 2021년 2월부터일까요? 아니면 A주택 취득일인 2016년 6월일까요?

 

여러분은 정답이 무엇이라고 생각하시나요?

 

만약 2021년 2월부터이면, 장기보유 특별공제 보유기간이 2년 4개월이니, 2년이 적용되어 3년 미만이므로 혜택을 전혀 받지 못하죠.

만약 2016년 6월부터이면, 7년의 보유기간이 적용되어, 28%의 장기보유 특별공제가 적용됩니다.

 

정답은 1가구 2 주택 최종 1 주택 기산 하는 법과 달리, A주택의 최초 취득일부터 따집니다. 즉, 2016년 6월부터입니다.

그럼 저희는 이렇게 외워야겠죠?

 

"장기보유 특별공제의 보유기간은 무조건 '최초 주택 취득일'부터 기산 한다!"

 

많이 헷갈리죠? 보유기간을 따지는 것도 이렇게 양도소득세인가, 장기보유 특별공제인가에 따라 다르니깐 말입니다.

 

여기서 두 번째 질문 들어갑니다. ^^ 원래 예정에 없었는데, 글 쓰다 보니 궁금해하실 수도 있을 거 같아서요.

A주택을 2023년 6월에 매도할 때 양도세 비과세를 받을 수 있을까요?

 

정답은, '양도세 비과세를 받을 수 있다'입니다.

 

A주택 취득 시점은 17년 8.2 대책 발표 전으로써, 1가구 1 주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 '2년 거주'가 아닌 '2년 보유'였습니다. 즉, 취득 시점이 중요합니다. 참고로 17년 8월 3일 이후 취득한 조정지역 내 주택부터 2년 이상 거주 필요합니다.

최 대박 씨는 2021년 2월에 B주택을 매도해서 B주택 매도시점이 A주택의 보유기간이 카운팅 됩니다.

즉, 2023년 6월에 매도하면 보유기간이 2년을 넘었으므로 '양도소득세 비과세'가 가능합니다.

 

9억 이하면 양도소득세가 없을 것이고, 9억 초과 주택이면, 9억 초과분에 대해서만 양도소득세가 계산됩니다.

 

참고로 만약 이대박 씨가 9억 초과분에 대한 양도소득세를 줄이고 싶다면, 거주기간을 3년 이상하는 것이 필요할 겁니다.

장기보유 특별공제가 21년도부터 3년 이상부터 거주요건에 대해 추가 적용되기 때문입니다.

장기보유 특별공제 내용이 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고해 주세요.

 

https://realhappypapa.tistory.com/17

장기보유특별공제 바로알기 (feat. 매우 중요)

 

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어떠신가요? 도움이 되셨나요? 저도 매번 글을 적으면서 정리하는데, 적응하기가 쉽지가 않네요.

 

조금이나마 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 다음 글에는 위 사례로 적용해서 실제 계산이 어떻게 되는지 보려 합니다. 글이 완료되면 이 글에 링크를 걸어 드리겠습니다.

 

"우리 재산은 우리가 지키자!"