장기보유특별공제 바로알기 (feat. 매우 중요)

안녕하세요 해파입니다.

 

지난 양도소득세 비과세에 대한 내용과 쟁점 사안들을 사례로 정리했었습니다. (아래 링크).

https://realhappypapa.tistory.com/16

양도소득세 (최종 1주택이 된 날이란? 보유기간 계산)

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오늘은 이어서, 장기보유 특별공제를 정리해 보겠습니다.

장기보유 특별공제는, 주택 매도 시 양도차익에 대한 양도소득세에 대해서, 장기보유 특별공제율만큼 할인을 해주는 것입니다. 장기보유 특별공제는 말 그래도, 주택을 얼마나 오랫동안 보유했냐에 따라 공제율을 다르게 줍니다.

오래 보유한 사람에게 혜택을 주는 것이지요.

 

1. 양도차익이 9억 원 이하인, 1세대 1 주택 비과세 요건을 채운 경우에는, 양도소득세가 과세가 없기에 (비과세) 장기보유 특별공제를 적용할 필요가 없습니다.

 

2. 양도차익이 9억원을 넘는 고가주택인 경우에는, '9억을 초과하는 양도차익에 대해서만' 양도소득세 과세를 하며, 그렇기에 장기보유 특별공제도 적용됩니다.

 

위 2가지가 기본 개념입니다. 이 개념을 바탕으로 내용을 더 깊게 살펴보겠습니다.

 

 

<2019년 12월 31일까지의 장기보유 특별공제는?>

'1세대 1 주택인 고가주택(9억 초과)'으로 '비과세 적용'인 경우, '최소 3년 이상 보유'를 만족했으면, 9억 초과분에 연 8%로 적용되고, 따라서 10년 보유했으면 최대 80%를 공제해 주었습니다.

이미 지난 법이니 중요한 것은 아래 내용부터입니다.

 

 

 

< 2020년 1월 1일 ~ 12월 31일까지 매도하는 경우 >

"9억 초과 고가주택의 비과세 경우"

2년 이상 거주를 했느냐? 안 했느냐? 가 중요합니다.

 

1. 2년 이상 거주를 한 경우 : 연 8% 적용. (최대 80%).

2. 2년 이상 거주를 하지 않은 경우 : 연 2% 적용. (최대 30%).

   : 조정지역 외 지역의 다주택자도 동일하게 연 2% (최대 30%) 적용, 조정지역 내 다주택자는 장기보유 특별공제 혜택 없음.

 

원문을 안 보시면 안 믿는 분들이 계셔서 원문도 아래처럼 올립니다.

 

원문이 좀 헷갈리죠?
2년 이상 거주해야 1 주택자 장 특공이 적용된다는 말처럼 보이나, 그게 아니라 20년 1월 1일부터 장기보유 특별공제 혜택을 최대 80% 을 받으려면 2년 이상을 보유가 아닌, 2년 이상 거주를 해야 한다는 뜻입니다. (지역/취득일 불문하고 적용).

즉 2년 거주를 안 해도 장 특공 혜택은 받을 수는 있습니다. 공제율이 작아서 문제죠.

표로 정리하면 아래와 같습니다.

 

2020년 1세대 1주택 고가주택 비과세시, 장특공%는 2년 거주 유무에서 갈립니다!

그렇다면 일반주택(9억 초과가 아니거나, 9억 초과지만 비과세 조건이 아닌 주택이거나.)은 위 표의 왼쪽(2년 거주 경우)을 따를까요? 오른쪽(2년 거주 안 한 경우)을 따를까요?
정답은 '2년 거주' 안 한 경우, 즉 10년 최대 30% 경우의 룰을 따릅니다. 물론 혜택 받으려면 3년 이상 보유해야겠지요.

 

그러면 이해를 쉽게 하기 위해선, 예시가 최고이니, 예시를 적어 보겠습니다.

 

예시 1] 1세대 1 주택인 이시언 씨, 보유기간은 10년입니다. 단, 그 집에 거주를 1년 6개월인 경우 장기보유 특별공제 % 는?

 

이시언 씨는 거주기간이 1년 6개월로, 2년이 안되는군요. 그렇다면 연 2% 가 적용됩니다. 10년 보유했네요. 10년 x 2% 인 20%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

 

예시 2] 1세대 1 주택 (9억 초과)인 한지민 씨, 보유기간은 10년입니다. 단, 그 집에 거주를 2년 1개월인 경우의 장기보유 특별공제 % 는?

 

거주기간이 2년 1개월을 2년이 넘었네요. 즉, 연 8% 적용입니다. 보유는 10년이니, 10년 x 8% 인 80%가 적용됩니다.

 

* 즉, 2년 거주했느냐 안 했느냐에 따라, 이시언 씨와 한지민 씨는 60%의 장기보유 특별공제율의 차이가 생겼네요.

 

 

 

< 2021년 1월 1일부터 매도하는 경우 >

 

안타깝지만 또 적용되는 법이 바뀝니다.. 19년, 20년, 21년.. 매년 다르네요 (-_-) 누더기 누더기~~

 

21년부터는 "1세대 1 주택 9억 초과 비과세"인 경우에 연 최대 8% 를 적용하되, 이 8%를 두 조건으로 나눕니다. 4%는 보유기간, 4%는 거주기간에 따라 적용합니다.

 

 

21년부터, 거주기간 및 보유기간에 따른 공제율은 위 표와 같습니다. 그러면 예를 들어 볼게요.

 

예시 1] 1세대 1 주택인 류현진 씨, 보유기간은 10년입니다. 단, 그 집에 거주를 2년 1개월인 경우의 장기보유 특별공제 % 는?

 

보유기간이 10년이니, 40%!

그리고, 거주한 기간에 대한 공제는 표에 나타나 있는 것처럼, 3년부터 적용이니, 0%!

즉, 최종 장기보유 특별공제율은 40% + 0% 인 40% 가 됩니다.

 

예시 2] 만약 류현진 씨가 21년이 아닌 20년에 매도한다면 장기보유 특별공제율은 어떻게 될까요?

 

보유기간이 10년이 아닌 9년이 되므로, 72%입니다. 양도차익이 예시 1과 같다면 양도차익의 32% (72%와 예시 1의 40% 차이)가 20년에 매도하느냐, 21년에 매도하느냐에 따라 울고 웃는 상황이 나오게 되네요.

 

 

 

정말 복잡합니다. 이것을 모르고 매도 후 마음 속상해하실 분들 여러 생기실 거 같네요.

그런데 궁금증이 생깁니다. 예를 들어, 이 바뀐 개정 내용이 발표된 19년 12월 전에 매수한 주택도 적용되느냐.. 가 문제입니다.

 

예를 들어, 2016년 8월에 매수한 현주엽 씨. 현주엽 씨가 이야기합니다.

'난 주택 매수할 때 이런 법이 없었는데? 나 억울한데!'

하지만, 소용없습니다.

위에 이야기드린 장기보유 특별공제 개정된 내용은, 2020년 1월부터 매도하는 모든 주택에 적용됩니다.

 지역/취득일 불문하고 적용되기 때문입니다.

이전 포스팅에서 19년 12월 발표로 변경된 '최종 1 주택 개념에 따른, 주택 보유기간 산정과 양도소득세 비과세'에서는

조정지역으로 선정되기 전, 그 지역의 주택을 매수한 경우, 예전 일시적 2 주택 조건이 적용되었습니다.

하지만 장기보유 특별공제는 언제 매수하든, 변경된 내용을 따르게 되는 것이죠.

 

현재 조정대상 지역이긴 하지만, 2017년 8월 2일 조정지역으로 변경되기 전에 매수한 주택이라, 2년 거주를 안 해도 장기보유 특별공제 혜택의 축소는 있을 수 없어. 하하하~~라고 웃으면 안 됩니다. 2년 보유만 하고 20년에 매도하면 max 30% 만 공제받을 뿐입니다.

 

위 내용을 숙지하시고 본인 재산에 피해가 일어나는 일이 없기를 바라겠습니다.

더불어 이 내용에 연계해서, 장기보유 특별공제 혜택을 받기 위한 보유기간 계산에 대한 글을 아래 링크로 올립니다.

위 내용에 대해 파생된 질문을 지인으로부터 받은 적이 있는데요. 그 내용을 적은 것입니다.

 

https://realhappypapa.tistory.com/19

장기보유특별공제의 보유기간 계산

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글을 적으면서도 내용이 많이 복잡하네요.

 

이번 글이 많은 도움이 되었으면 합니다.