부동산은 끝났다? 2020년 5월 11일 국토교통부 보도자료 정리 및 예측

부동산은 끝났다? 2020년 5월 11일 국토교통부 보도자료 정리 및 예측

200512(조간)실수요자 중심의 주택 공급을 위해 주택의 전매행위 제한기간을 강화하겠습니다(주택정책과).pdf

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200512(조간)투기적 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하겠습니다(토지정책과).pdf

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부동산 게시판 첫 글을 이번 주제로 쓰게 될 줄은 몰랐습니다. 

저는 누군가를 가르쳐줄 깜냥은 아직 안 되는 것을 잘 압니다. 글을 읽으시는 분들은 '저렇게 생각하는 사람도 있구나' 정도로 의견 참고 정도로 봐주셨으면 좋겠습니다.

 

지난 5월 12일 국토교통부에서 21번째 부동산 정책을 내놓았습니다.

 

원본 파일을 보실 분은 파일을 붙여 놓을 테니 참고하세요.

 

파일 제목이 '실수요자 중심의 주택 공급을 위해 주택의 전매행위 제한기간을 강화하겠습니다.'이네요.

내용을 보니 확실히 이 점을 고민을 한 흔적이 보입니다.

 

1. 분양권 전매기한 강화

1) 개정 내용

• 현행: 현재 규제지역이 아닌 수도권 및 지방광역시 민간택지 주택은 전매제한이 6개월 적용.

• 추가: 수도권 과밀억제, 성장관리권역과 지방광역시의 도시지역에 대해 소유권 이전등기 시까지 분양권 전매를 금지.

• 언제부터?:  8월까지 시행령 개정 완료 예정. 

파일 제목이 '실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매행위 제한기간을 강화하겠습니다.'이네요.

내용을 보니 확실히 이 점을 고민 한 흔적이 보입니다.

 

또 하나, 원문을 보니 재미있는 예측을 해볼 수 있는데요. 

위 내용을 보면 분양권 당첨자 중 최소 25%는 실거주가 아닌 투자를 위한 진입으로 봐도 되겠네요. 투자자들이 가장 쉽게 접근하기 쉬운 것이 분양권 투자인 것이 명확해지긴 합니다. 

 

시행시기는 8월까지 시행력 개정 완료로 했으니 8월부터 적용된다고 생각하는 게 맞아 보입니다.

 

기존 분양권에는 적용되는지가 궁금한데 (원문에 명확히 쓰여있지 않습니다), 그동안의 개정 내용과 적용 범위를 생각해보면 기존 분양권에는 적용되는 것이 아닌 거 같습니다. 이것은 추후 확인이 필요합니다.

 

소유권 이전등기 후 전매 가능이라 하면, 분양권인 상태로는 매도가 안되고

소유권을 이전 후 주택인 상태에서 거래하라는 이야기입니다.

즉, 주택인 상태가 되면 취등록세를 내야 하며, 매도 시 양도소득세는 따로 적용받습니다.

 

2) 앞으로의 예상?

주제넘게 예상을 해봅니다. 제 공부에 도움이 되는 차원에서 정리해 보는 거니 너무 태클 걸지 마시고 너그러이 이해해주시고요, 조언은 언제든 환영입니다.

 

최근 부동산 정책의 사각지대로의 풍선효과가 컸다고 봅니다.  

작년 12.16 대책으로 15억 이상 주택은 LTV 0%, 9억 이상 주택은 LTV 20% 를 적용받았기 때문에, 접근이 쉬운 비규제 지역 9억 이하의 주택으로 투자자들이 몰렸습니다. 그리고 지방 중소도시로도 더 많은 사람들이 몰렸다고 생각됩니다. 

 

분양권은 소액으로 접근하기 쉬운 분야였습니다. 특히 대출이 힘든 이 시기엔 고가주택은 돈 있는 사람들의 전유물(?)이 되었고,

그나마 분양권은 계약금 10% 로 진입을 하면 되었기 때문입니다. 그리고 대출 60% 받고, 잔금 시점까지 계약금과 대출비용을 뺀 나머지 금액을 준비했으면 됐습니다. (물론 전세가율에 따라 나중에 조금 달라지지만요). 최근 비조정지역 분양권 시장이 매우 핫했습니다. 인천, 시흥이 핫했고, 군포, 의정부도 있었습니다.

 

이제 수도권 및 지방광역시의 분양권의 전매 제한기간을 등기 시까지로 막았습니다.  점점 투자할 범위가 좁혀지고 있습니다.

지방 분양권과 현재 거래 가능한 분양권의 가치는 더욱 높아질 것 같습니다. 이왕 규제할 거면 한 번에 다 하면 어떨지 모르겠습니다.

야금야금 이렇게 규제하지 말고 이왕 할 거면 한 번에 했으면 좋겠습니다. 어차피 할거.. ; 아무튼 22번째 규제책이 또 나오겠죠. 무조건 나오리라 봅니다. 그리고 최근 핫했던 인천의 분양권 시장이 앞으로도 계속 핫할지 개인적으로는 궁금해집니다.  

만약에 분양 시장이 지속적으로 핫하다면, 앞으로 인천 지역의 부동산 심리도 쭈욱 지속되겠죠.

 

분양권도 못 팔고, 미래에 분양권으로 바뀌는 재건축, 재개발을 등기까지 가져가려면 굉장히 부담이 될 거 같습니다.

제 생각에는, 경기도 9억 미만 신축, 지방광역시 신축, 지방 소도시로 풍선효과가 일어날 듯합니다.

 

 

2. 법인, 미성년자, 외지인 자금조달계획서 필수 제출

• 현행은, 법인 주택 거래 포함한 모든 주택 거래에 대해서 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 내 3억 원 이상, 비규제 지역은 6억 원 이상에 적용 중. 이에 추가하여 '법인 주택 매수 시 지역 및 거래가액 관계없이 무조건 자금조달 계획서 제출 (5월 중 입법 예고)

• 법인 주택거래시 별도 신고서식 제출 (5월 중 입법 예고)

• 법인, 미성년자, 외지인의 자금조달계획서를 제출하지 않은 주택거래 집중 특별 조사.

법인 투자하시는 분들은 알아서 잘하시는 분들이기에, 이번 정책 개정 정도는 예상을 다하고 대비하시지 않았을까 싶습니다. 이로 인한 부동산 시장에 영향을 줄 건 크게 없어 보입니다. 

문제는 앞으로 법인 투자에 대한 규제의 신호탄으로 보입니다. 예를 들어 법인 취득세 4.6%로 올리고 임대사업 등록 의무화시킨다면 어떻게 될까요?

법인 투자는 제가 하고 있질 않아서 공부가 잘 안되네요. 모든지 닥쳐야 공부가 되는 스타일이라 개인적으로 문제가 많습니다.

 

 

이번 정권의 특징은 '한결같다'인 듯합니다. 한다고 하면 끝까지 합니다. 실수요자 분들이든 투자자분들이든 정부 정책에 맞서지 말고 유연하게 대응하는 게 올바른 자세로 보이네요.