일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 조건

일시적 1세대 2 주택 양도소득세 비과세 조건

 

 

안녕하세요. 해파입니다.

 

오늘은 일시적 1세대 2 주택 양도소득세 비과세 조건을 정리하려고 합니다.

 

작년 12.16 대책으로 인한 개정안 내용에 대해 글을 올린 적이 있는데요. (글 맨 하단에 링크로 걸어 두었습니다.).

이 내용을 더 완벽하게 이해하기 위해선 오늘 글의 내용을 알아야 합니다.

 

1세대가 일시적으로 2주택이 되는 경우, 기존주택 매도 시 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 조건이 있는데요.

이 조건은 조정지역에서 조정지역으로 이동하는 경우와 그 외의 경우로 나뉩니다.

 

무엇이 조정지역이고 무엇이 비조정지역이냐? 는 인터넷에 아주 쉽게 찾을 수 있으니 이 글에서는 일단 패스~!

 

 

▶ 비조정지역 → 비조정지역 으로 이사하는 경우 (비조정지역 내에서 이동).

 

첫 번째 - A주택 (기존주택) 취득 후 1년이 지난 후 B주택 (신규주택)을 취득.

두 번째 - A주택 2년 보유 또는 2년 거주 후에 A주택을 매도. (거주요건이 필수가 아닙니다.).

세 번째 - B주택 취득 후 A주택을 3년 이내에 매도.

 

위 세가지를 모두 충족해야 합니다.

위 내용을 일명 '1 2 3 법칙'이라고 부릅니다. 제가 만든 말은 아니고, 매우 흔하게 불리는 법칙입니다.

 

▶ 비조정지역 → 조정지역 or 조정지역 → 비조정지역으로 이사하는 경우.

 

위 '비조정지역 → 비조정지역' 사례와 마찬가지로,

'1 2 3 법칙' 이 적용됩니다.

단, 위에 두번 째 조건에, 2017. 8. 2 대책에 의해서 또 다른 조건이 걸립니다.

조정지역 내 취득한 주택에 대해서,

-  2017. 8. 3일부터 취득한 주택부터는 비과세를 받기 위해서는 2년 보유 및 2년 거주를 해야 비과세 가능.

-  달리 표현하면, 2017. 8. 2일까지 취득한 주택은, 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

아래 사례부터 이제 머리가 아픕니다. 정신을 부여잡고 정리를 해보겠습니다.

 

▶ 조정지역 → 조정지역 으로 이사하는 경우 (조정지역 내에서 이동)

 

첫 번째 - A주택 취득 후 1년이 지난 후 신규주택을 취득.

두 번째 - A주택 2년 보유 후에 A주택을 매도.

세 번째 - B주택 취득 후 A주택을 (B주택 취득 시점에 따라 3년 이내, 2년 이내, 1년 이내로 매도).

 

(위의 세번 째 조건에서) B주택 취득 시점이,

2018. 9. 13까지 취득인 경우 - A주택을 3년 이내에 매도.

2018. 9. 14 부터 ~ 2019. 12. 16 기간에 취득주택인 경우 - A주택을 2년 이내 매도.

2019. 12. 17 부터 취득 주택인 경우 - A주택을 1년 이내 매도 및 B주택에 전입까지 완료해야 합니다. (단, B주택에 전세계약 기간이 남아 있는 경우엔 2년 이내).

 

그리고 이 경우도 마찬가지로, 조정지역 내 취득한 주택에 한해서, 2017. 8. 3일부터 취득한 주택은 2년 보유 및 2년 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있습니다.

 

나름 이해하기 쉽게 적어 보려고 노력했는데요. 아무래도 저에겐 오늘도 어김없이 예시가 필요한 거 같습니다.

 

예시) 조정대상 지역 내 이동입니다. A주택을 2017년 7월에 취득. 1년 뒤에 B주택을 취득. 그리고 A주택을 2019년 10월에 매도. 이경우 A주택은 양도세 비과세가 가능할까요?

 

정답)

A 주택 취득 후 1년 뒤에 B주택을 취득했고,

A 주택은 2017. 8. 3일 전에 매수했으므로 2년을 보유하여 조건을 만족했고,

B 주택을 2019. 9. 14일 전에 취득하여, B주택 취득 후 3년 이내에 A주택을 매도하는 경우이므로,

양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

또 중요하고도 재미있는 예시 하나 더 들어보겠습니다.

 

2019년 11월 8일부로 부산 동래구, 해운대구, 수영구가 조정지역에서 해제가 되어 비조정지역이 되었습니다.

김국진 씨가 A주택을 조정지역일 때 취득한 상태였는데, 조정지역에서 해제가 되어 2년 거주 안 해도 양도세 비과세를 받을 수 있을 거 같아 엄청 기뻐하는데요. 진짜 기뻐해도 될 일일까요?

 

그렇지 않습니다. 주택의 취득시기에 조정지역이었냐, 아니냐가 중요한 겁니다. 김국진 씨의 A주택은 2년을 거주해야만 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다. 이렇게 취득 시점이 상당히 중요합니다.

 

반대 사례도 있겠죠. 2018년 8월 28일부로 안양시 동안구가 조정지역이 됐는데요. 당시에 동안구에 진짜 일부 아파트만 막 오르기 했던 시기라 왜 조정지역이냐라는 말이 많았었습니다. 만약 누군가가 주택을 8월 28일 밤 9시에 잔금을 완료했거나, 29일 전에 등기접수를 완료했다면, 이 주택은 2년 보유만 하면 양도소득세 비과세 조건을 만족할 수 있습니다.

 

이제 조금 정리가 되시죠. 저도 글로 정리하면서 다시 한번 머릿속이 정리되는 기분입니다.

 

오늘도 저희 글을 읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

 

* 참고로 주택 취득일이 어떻게 정해지는지에 대해서는 기존 글이 있으니 아래 링크 참고해 주세요.

https://realhappypapa.tistory.com/24

주택 취득일 바로알기! (feat. 잔금은 10% 이상 남기기)

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* 같이 읽으면 좋은 글 (19년 12.16 대책 개정안 관련)

 

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